Hogyan alakította át a CSOK a hazai lakás- és hitelpiacot?

2019. 3. 25.
A Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) 2016-os kibővítése még az erős piaci növekedés alatt is jelentős hatást tudott gyakorolni a hazai ingatlanpiacra. Az új lakások kedvezményes áfakulcsának bevezetése elhozta az újlakás kínálat fellendülését, míg a CSOK szabályainak hatására az ingatlanok iránti érdeklődés megnövekedése mellett eltolódott a lakáskínálat a nagyobb ingatlanok felé. A CSOK kedvezményes hitelkonstrukcióknak az új lakáshitelezésben 16 százalékos az arányuk, érdemben javítva ezzel a családosok egy részének a finanszírozási költségeit. Mindemellett mivel a CSOK keretében kapható támogatás maximális értéke rögzített, azaz nem követi le a lakásárak elmozdulását, ezért megfontolandó a támogatás értékének indexálása.
 
A teljes cikket a Portfolion olvashatja, a MEHI részeket emelt ki belőle.
 
A Portfolio elemzése alapján az újlakás kínálat drasztikus megnövekedése inkább a kedvezményes áfakulcsnak tulajdonítható, míg a CSOK a szabályozáshoz alkalmazkodó keresletet, majd ezen keresztül a kínálatot is eltolta a 60 négyzetméteresnél nagyobb lakásfejlesztések irányába.
 
A CSOK-hoz kapcsolódó hitelfelvétel a piac érdemi szeletét adja
 
2016 és 2018 között összesen 147 milliárd forint értékben több mint 20 ezer kamattámogatott CSOK-hitelszerződést kötött a lakosság. Ezen túlmenően további 159 milliárd forint értékben közel 18 ezer piaci hitelszerződés kapcsolódott a CSOK támogatási szerződéseihez, amelyet a használt lakást vásárlók és a 10+10 milliós konstrukcióban további forrást igénylők tettek ki. Így összességében több mint 300 milliárd forint értékű lakáshitel-kibocsátás kötődött piaci vagy támogatott hitelként a programhoz a három év alatt, ami a hitelintézetek teljes új kibocsátási volumenének 16 százalékát jelenti. A CSOK-hitelek mintegy fele új lakás vásárlása vagy építése céljából került folyósításra, ami az ugyanebben az időszakban új lakás céljára felvett hitelintézeti hitelek összegének 57 százaléka. 
 
A lakástámogatási rendszer alakulása a költségvetési kiadások fényében
 
Magyarország költi a GDP arányában az egyik legtöbbet az OECD országok közül lakástámogatásra.
 
A lakáscélú takarékpénztári megtakarításokhoz nyújtott állami támogatás 1997-es bevezetés óta folyamatosan és enyhén gyorsuló ütemben emelkedő kiadást jelentett (2003-ban megduplázták a támogatás maximális összegét), és 2018 végére elérte a 71 milliárd forintot. A 2000-ben elindított kiegészítő kamattámogatáshoz (amelyet új lakás építése vagy vásárlása esetén lehetett igénybe venni), illetve a jelzáloglevelek kamattámogatáshoz (amely a használt lakás vásárlását segítette) kapcsolódó költségvetési kiadás 2005-ben érte el 150 milliárd forint feletti maximumát. Bár azóta ezt folyamatos csökkenés jellemzi, még az előző év végén is 25 milliárd forint körül alakult.
 
A gyermekes családok vagy gyermeket vállaló házaspárok lakáshoz jutásának megkönnyítésére az állam lakásépítési kedvezményt biztosított. Az ún. szocpol támogatás mellett 2005-től a fiatalok otthonteremtésének támogatására elindult a fészekrakó program is. Az ilyen típusú kedvezmények 40 milliárd forint körüli kiadást jelentettek a költségvetésnek a 2009-es megszűnéséig. A 2010-ben támogatásként kifizetett 17 milliárd forint jelentős csökkenés a korábbi évekhez képest, amely a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) 2015-ös bevezetéséig 8 milliárd forint alá mérséklődött. Az új és használt lakások építésével és vásárlásával kapcsolatos CSOK-kiadás 2016-ban meghaladta az 50 milliárd forintot, míg 2018-ban már a 84 milliárd forintot közelítette meg. Az adóvisszatérítési támogatás 1999-től lehetővé tette az áfa egy részének visszaigénylését, ez 2016 elejétől 2019 végéig megemelt összeggel vehető igénybe (új lakások építésénél a 27 százalékos ÁFA-tartalmú be-szerzésekből visszaigényelhető maximum 5 millió forint). Ez a támogatás 2016-ban 7 milliárd forinttal, 2017-ben és 2018-ban pedig 13-13 milliárd forinttal növelte a lakástámogatási kiadásokat. Az új otthonteremtési program összességében alacsonyabb költség mellett célzottabb támogatást tud nyújtani a családok lakásvásárlási törekvéseire. 
 
A CSOK szabályai a hatékonyság és eredményesség érdekében felülvizsgálatra szorulhatnak
 
A Családi Otthonteremtési Kedvezmény tehát érdemi hatást gyakorolt a hazai ingatlanpiacra: a CSOK kedvezményes hitelkonstrukcióknak az új lakáshitelezésben 16 százalékos az arányuk, érdemben javítva ezzel a családosok egy részének a finanszírozási költségeit, míg a program hatására a nagyobb új lakások felé tolódott a kínálat. A CSOK már így is kellően célzott támogatást nyújt a családosoknak, ám egyes részletszabályai felülvizsgálatra szorulhatnak a hatékonyabb igénybevétel elérése érdekében. Javasolt lehet a CSOK-támogatás mértékének differenciálása a már tulajdonolt ingatlanok száma alapján, figyelembe véve, hogy ez befektetési célú lakáskeresletet generálhat. A CSOK keretében kapható támogatás maximális értéke rögzített, azaz nem követi le a lakásárak elmozdulását, amelynek mértéke jelentős lehet hosszabb távon. Ezért megfontolandó, hogy a támogatás értéke indexálásra kerüljön a lakásárak változásának megfelelően, figyelembe véve, hogy becslések szerint a 10 millió forintos CSOK kétharmadát felemésztette a lakásárak emelkedése Budapesten.