1997-ben Dániában vezették be először Európában az épületek energiahatékonyságának osztályozását, azonban ez közel másfél évtizedig nem hatott az ingatlanpiaci árakra. Az energetikai besorolásról később kimutatták, hogy jelentősen befolyásolja egy adott lakás értékét a piacon. Nem elhanyagolható szerepe volt ebben annak az európai uniós irányelvnek, amely alapján az ingatlanok eladásakor fel kellett tüntetni az energiahatékonysági besorolást. A közel nulla energiaigényű (BB energetikai besorolású) otthonok hazánkban is több, mint 50%-kal érhetnek többet, mint a hasonló adottságú, de a legrosszabb energiahatékonyságú osztályba (JJ) tartozó épületek. Az átlagos (FF) családi házakhoz képest az energetikailag korszerűekért pedig 20%-kal adhatnak többet a piacon. Ha csak egy-két kategóriát javul az ingatlan energetikai besorolása a legrosszabbhoz képest, már az is kimutatható ártöbbletet jelent. Budapest kivételt képez ebben, mert az ingatlan fekvésétől függően akkor is sokat érhet a piacon, ha egyébként energetikailag korszerűtlen és pazarló. Pálffy Anikó és Illésné Szécsi Ilona elemzése.
A hazai épületállomány a mostani, modern elvárásainkhoz képest korszerűtlen. Az épületek energiafelhasználását energiahatékonysági beruházások – szigetelés, nyílászárócsere, fűtéskorszerűsítés – révén jelentősen és tartósan csökkenteni lehet, ami jó pár kedvező hatással jár az ingatlan tulajdonosa számára. Az energiahatékonyságot növelő beavatkozások az ország energiafelhasználása, szén-dioxid és károsanyag kibocsátása szempontjából is fontos szerepet játszanak.
A lakosság energiafogyasztásának közel háromnegyede fűtési célú, a felhasznált fűtési energia csökkentése hazánk gázfüggőségének csökkentéséhez is nagymértékben hozzájárulna.
Nemcsak, hogy megtérül, de keresni is lehet az energetikai beruházásokkal
Az energetikailag korszerűsített épületeknek
- alacsonyabb a rezsiköltségük és
- kevésbé érinti a tulajdonosokat az energiaárak ingadozása.
Az energetikai felújítás jól számszerűsíthető hatása, hogy eredményeként csökken az épület energiafelhasználása, és javul az ingatlan energetikai besorolása. Ez növeli az ingatlan értékét, ami a tulajdonosnál értékesítéskor vagy bérbeadás esetén realizálódik. A felújítás eredményeként keletkező, nem pénzügyi jellegű előnyök is fontosak, főként a komfort, a beltéri levegőminőség és az életminőség javulása.
Európában Dánia volt az első ország, ahol 1997-ben bevezették az épületek energiahatékonyságának A-tól G-ig terjedő osztályozását. Az ingatlanok árát vizsgáló kutatások szerint az energetikai besorolási rendszer másfél évtizeden át kevéssé gyakorolt hatást az ingatlanpiacra. 2011-et követően az energiahatékonysági besorolás hatása az ingatlanok eladási áraira azonban jelentősen megnőtt.
A magasabb energetikai minősítésű lakások értéknövekedése egyértelműen annak az új uniós irányelvi előírásnak volt köszönhető, amely értelmében az ingatlanok eladásakor fel kellett tüntetni az energiahatékonysági besorolást.
Számos nemzetközi elemzés kimutatta, hogy egy ingatlan jobb energetikai besorolása az ingatlanok árában ún. „zöld prémiumként” jelentkezik, vagyis az energiahatékonyság javulása egyértelműen növeli az ingatlan eladási árát vagy bérleti díját.
Hazánkban is fontos szempont mind a felújítás előtt álló ingatlan tulajdonosok, mind a hitelezést végző pénzintézetek számára, hogy energetikai korszerűsítéssel mekkora ingatlanérték növekedés realizálható. Erre ad választ az a hazai adatokon végzett kutatás, amely azt vizsgálta, hogyan változik a lakóingatlanok értéke azok energiahatékonysági besorolásának függvényében.
A Magyar Energiahatékonysági Intézet koordinálásával, a KSH és az Eltinga szakértőinek bevonásával készült elemzés itthon is egyértelműen kimutatta, hogy
a jobb energetikai besorolással összefüggésben növekszik a családi házak ára.
A kutatás statisztikai módszerekkel igyekezett az ingatlanok egyéb tulajdonságait kiszűrni az árkülönbségekből, és tisztán az energetikai tulajdonságok hatásait vizsgálni. A 2016-2023 között érvényben lévő dupla-betűs besorolási rendszer szerinti, a jó energetikai kategóriájú családi házak (CC) nagyjából 15-20%-os prémiumot mutatnak az „átlagos” FF kategóriához képest, addig a magas energiaigényű, azaz alacsonyabb besorolású ingatlanok árában majdnem húsz százaléknyi csökkenés (diszkont) mutatkozik. Az energetikai korszerűsítés akár jelentős árnövekedést is eredményezhet: a legmagasabb besorolású ingatlanok (AA-BB) ártöbblete 50% körüli a leggyengébb besorolású ingatlanokhoz képest.
Ha csak egy-két kategóriát javul az ingatlan energetikai besorolása a legrosszabbhoz képest, már az is kimutatható ártöbbletet jelent. A statisztikai eredmények alapján arra is következtetni lehet, hogy a kisebb beavatkozásokhoz képest a nagyobb korszerűsítések relatíve jobban megtérülnek az ingatlanérték növekedésében.
Forrás: Az energetikai jellemzők és az ingatlanárak kapcsolata, Statisztikai Szemle, 2021. A tanulmány készítéskor a szerzők az energetikai tanúsítványok rendelkezésre álló adatait használták. 2023 júliusban megváltoztak az épületek energetikai jellemzőire vonatkozó jogszabályok, így 2023. november 1-i hatállyal módosultak az épületenergetikai rendeletek. A változás érinti a számítási módszert, a követelményeket és a tanúsítás szabályait is. A 200/2023. (V. 25.) Korm. rendelet módosította a tanúsításról szóló 176/2008 (VI. 30.) kormányrendeletet is. A követelmények és a számítási módszer megváltozása miatt változtak a kategóriába sorolási szabályok és a skála is. A fenti ábrán a vízszintes tengelyen szereplő skála szinte maradéktalanul megfeleltethető az új skála betűjeleinek, ezért a vízszintes tengely kategóriái az új besorolás szerint balról jobbra: H, G, F, E, D, C, B, A+++ – A
Minél magasabbak a helyi lakásárak, annál vonzóbbak lehetnek az energiahatékonysági beruházások a várható értéknövekedés szempontjából is. Ahol alacsonyak a piaci árak, a felújítás költségei könnyen meghaladhatják a várható értéknövekedés összegét, de akár az ingatlan értékét is. Ez az elnéptelenedő falvak és a “kiürülő” vidéki Magyarország egyik súlyos problémája, aminek a részletes elemzése túlmutat ennek a cikknek keretein.
Az alapvető trendek megegyeznek a községek, megyeszékhelyek és városok esetén: a jó energiahatékonyságú épületek ára magasabb, de ahogy az átlagostól az alacsonyabb energetikai tulajdonságokkal rendelkező épületek felé haladunk, már nem mutatható ki további árcsökkenés.
Kivételt képez Budapest, ahol nincs egyértelmű kapcsolat: itt az ingatlan elhelyezkedése nagyobb szerepet játszik az árban.
A régebben beépült, magas presztízsű területek ingatlanai akkor is drágábbak, ha energetikai minőségük nem megfelelő.
Mindenkinek megérné egy hazai felújítási hullám
Az energetikai korszerűsítések megtérülő beruházások, amelyekkel a rezsicsökkenés és az ingatlan értéknövekedésének jól számszerűsíthető eredményei mellett számos további előnnyel is járnak, amit nehezebb statisztikákkal igazolni. Ilyenek többek között a komfort növekedés, esztétikusabb ház, biztonságosabb üzemeltetés, egészségesebb levegő, penész- és dohmentesség, csendesebb otthon, szabályozhatóság.
Az össztársadalmi – gazdasági hatások miatt (energiafüggetlenség, GDP növekedés, klímacélok, energiaszegénység csökkenése, növekvő foglalkoztatás, csökkenő légszennyezés)
az államnak is megéri támogatni egy lakossági energiahatékonysági felújítási hullámot, elsősorban a hőszigetelést, amelynek a leghosszabb a megtérülési ideje.
Támogatás nélkül pedig a zöld, felújítási hitelek tudnak segíteni, hogy belevágjunk otthonunk energetikai felújításába, ahol min. 30%-os energiamegtakarítást kell elérni. A szakaszos felújítás is reális alternatíva: egy-egy felújítási intézkedés (pl. padlásfödém szigetelés) által megtakarított rezsi szolgálhat a következő korszerűsítési lépés anyagi alapjául.
2023 novemberétől módosult az épületek energetikai követelményeit szabályozó rendelet és új szabályok léptek életbe az energetikai tanúsítványokra, valamint változtak a kategóriába sorolás szabályai és a skála is. Továbbra is kötelező marad a tanúsítvány beszerzése az ingatlanok eladása és bérbeadása esetén, az új tanúsítványok 10 helyett 5 évig érvényesek.
A RenoPont Energetikai Otthonfelújítási Központokban (www.renopont.hu) ingyenes, személyre szabott tanácsadást vehetnek igénybe a felújítást tervezők, ami kiterjed arra is, milyen felújítási lépéseket és milyen sorrendben érdemes otthonukban megtenniük. Korábbi cikkünkből kiderül, melyik energetikai intézkedés mennyi energia- és rezsimegtakarítással jár egy 1990 előtt épület családi ház esetében.
Szerzők: Pálffy Anikó, Illésné Szécsi Ilona
Vizuális jegyzet: Jelinkó Mónika
